普法小课堂 生活一点通丨“房”心买：商品房买卖合同的法律风险

一、什么是商品房买卖合同？

1. 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2. 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

二、买卖合同的效力

1. 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2. 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

3. 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【小提示】买房子时认准商品房买卖中的“五证”

1. 市房屋土地管理局核发的国有土地使用证、商品房销售(预售)许可证；

2. 市城市规划管理局核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3. 市城乡建设委员会核发的建设工程施工许可证。

三、商品房买卖合同之认购书

（一）你真的了解认购书的性质么？

1. 商品房买卖合同性质的认购书

①此种情形下，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，则该认购书无效；

②此种情形下，即便认购书中约定了“事后须签订正式商品房买卖合同”，该认购书仍被认定为正式的商品房买卖合同，之后签订的其他相关合同可视为其补充协议或其变更。

③此种情形下，违反该认购书中的约定，须承担正式合同的违约责任。

2. 预约合同性质的认购书

①此种情况下，签订该类认购书，后续还必须签订正式的商品房买卖合同。

②此种情况下，该类认购书是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

③此种情况下，违反该类认购书，导致正式买卖合同无法签订的，应当承担预约合同的违约责任。但是不能主张强制履行签订正式商品房买卖合同。

3.“啥也不是”认购书

当然，若认购书连最基本的当事人、房屋状况条款都欠缺的，应当认定该认购协议不具有任何合同约束力，这种情形在现如今司法实践中相对来说较少，但也有部分开发商以“认购书”或“诚意书”的名义，没有实质内容，只是对目标客户购买意愿的试探，以确定最终销售价格。

（二）买受人依据认购书所交纳的诚意金、订金、定金在什么情况下能够返还？

1. 诚意金：一般可以退换；

2. 定金：

①出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

②因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3. 订金：一般作为预付款，如果一方当事人违约，视约定返还或者折抵违约金或损害赔偿金。

四、房屋过户登记条款你注意过么？

1. 在商品房买卖合同中，出卖人应当在下列期限内，为买受人办理标的房屋所有权登记手续：

第一，有约定从约定；

第二，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

第三，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

2. 预告登记：预告登记之后，未经预告登记人的同意处分不动产的，不发生物权效力，但是法律行为的效力不因此受影响。债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未进行登记的，预告登记失效。

五、房屋买卖合同的风险负担

①对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

②房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

③买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

六、面积误差的处理

（一）一般原则

1.有约定从约定；

2.无约定或者约定不明确：

①面积误差在３％以内（含３％），买受人按照合同约定的价格据实结算，并不得解除合同。

②面积误差大于３%，买受人有两种处理方式：

a.买受人可以请求解除合同，并要求返还已付购房款及利息。

b.买受人同意继续履行合同：

第一，实测面积大于合同面积，误差比超出３％部分的所有权归买受人。

第二，实测面积小于合同面积，误差比超过３％部分的房款由出卖人双倍返还。

（二）其他法律风险点防范

①房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。

②买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。

③当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效从其知道或者应当知道房管部门审核确定该房产测绘结果之日起算，但当事人明确约定以另外的方式确定该商品房面积的除外。

【小提示】“因设计变更而造成面积差异，房价款按实际面积结算。”合同中出现这样的条款要格外注意哦！这样约定既不符合规范性文件的要求，也容易损害买受人的利益。

七、买受人享有法定解除权的情形有哪些？

1. 出卖人隐瞒房屋真实情况的，买受人可以主张合同解除；

2. 因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住导致的合同解除；

3. 逾期交付房屋经催告后超过法定期限或者逾期办证达到一年导致的合同解除；

4. 面积误差导致的合同解除。

八、因房屋质量问题引发的逾期交楼怎么处理？

1. 商品房交易的最低法定交付标准：以“经竣工验收合格并已取得竣工验收备案登记（证）”作为商品房的法定标准。

【小提示】“以单体竣工验收合格作为交付条件。”合同中出现这样的条款要格外注意哦！该约定的交付标准低于法定最低标准，所以是无效的，但不影响合同中其他条款的效力。

2. 买受人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，该交付有效。出卖人可以买受人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任，但须由其对“买受人是否明知或应当知道上述事实”承担举证责任。

3. 买受人因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用而拒绝收楼，可以向开发商主张逾期交楼的责任。