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2019初会《经济法》预习考点:土地增值税应纳税额的计算

2018/12/15 14:52:02 来源:优路教育 阅读数:0 课程 资料 微信

  优路给大家整理了《经济法基础》的第六章其他税收法律制度——土地增值税法律制度的高频考点之土地增值税的基本内容。希望大家认真备考,更多经济法考点请查看>>>预习考点第六章汇总

  第六章 《其他税收法律制度

       第五节 土地增值税法律制度

  考点二 土地增值税应纳税额的计算

  (一)应纳税额的计算步骤(速算扣除法)

  1. 确定扣除项目金额

  2. 计算增值额:增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

  3. 计算增值率:增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

  4. 确定适用税率和速算扣除系数

  5. 计算应纳税额:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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  扣除项目金额的确定

  A. 房地产开发企业新建房的扣除项目

  1. 取得土地使用权所支付的金额

  (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

  (2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

  2. 房地产开发成本

  包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

  扣除项目金额的确定

  3. 房地产开发费用

  (1)能分摊且能证明

  ① 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

  ②其他房地产开发费用,按规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 5%

  (2)不能分摊或不能证明

  财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10%

  4. 与转让房地产有关的税金

  (1)城市维护建设税及教育费附加;

  (2)《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中抵扣的,可以计入扣除项目。

  5. 其他扣除项目

  对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和,加计20%的扣除。加计扣除金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

  B. 房地产开发企业以外的其他企业转让新建房的扣除项目

  1. 取得土地使用权所支付的金额

  2. 房地产开发成本

  3. 房地产开发费用

  4. 与转让房地产有关的税金

  (1)城市维护建设税及教育费附加、印花税;

  (2)《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中抵扣的,可以计入扣除项目。

  C. 旧房及建筑物转让的扣除项目

  NO1:按评估价格扣除

  (1)旧房及建筑物的评估价格;评估价格=重置成本价×成新度折扣率

  (2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用;

  (3)转让环节缴纳的税金。

  NO2:按购房发票金额计算扣除

  (1)按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止,每年加计5%计算的金额;

  (2)转让环节缴纳的税金(包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税)。n 货币收入

  现金、银行存款、有价证券。

  n 实物收入

  各种实物形态的收入;一般按照公允价值确认应税收入。

  n 其他收入

  无形资产收入或具有财产价值的权利;一般按照评估价确认应税收入。

  【提示】纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。房地产转让收入的确定应纳税额的计算步骤(速算扣除法)

  1. 确定扣除项目金额

  2. 计算增值额:增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

  3. 计算增值率:增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

  4. 确定适用税率和速算扣除系数

  5. 计算应纳税额:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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